PPP 項目方在辦理土地權利證書時遇到的困難是什么？

一、熱點關注

呂婧（政策類 自然資源部國土整治中心）：PPP 項目方在辦理土地權利證書時遇到的困難是什么？

二、交流實錄

薛起堂（法律類 北京市惠誠律師事務所）：一是 PPP

項目的土地權利證書大部分辦理在政府名下，項目公司可能會因為缺失土地權利證書而影響到其辦理開工許可證，進而影響到項目融資；二是 PPP 項目采購社會資本和土地使用權出讓合并招標的問題。目前只有原則規(guī)定，缺乏指導性的實施細則。

劉飛（法律類 上海市錦天城律師事務所）：一是 PPP

項目土地權利證書如果辦理在項目公司名下可能會增加項 目期滿時資產(chǎn)轉移時的稅費；二是如果該項目涉及商業(yè)用 地，項目公司可能會無法拍得土地，也可能拍到土地但價格 遠遠超出預期。三是很多地方政府根本不敢嘗試 PPP 項目用地和 PPP 項目捆綁招標，這與目前鼓勵PPP 項目增加經(jīng)營性內(nèi)容的導向不匹配。

連國棟（咨詢類 山西萬方建設工程項目管理咨詢有限

公司）：一是涉及到土地規(guī)劃調整的，項目的審批、調整時間難以控制；二是涉及到區(qū)域內(nèi)土地指標的，尤其是高速公

 

路等占地面積較大的項目的土地指標難以獲??；三是涉及土地獲得程序與PPP 項目采購程序不同步、不匹配的，項目后期土地權利證書難以辦理；四是涉及打包項目的，部分可劃撥、部分可走招拍掛的程序上難以協(xié)調整合。

余文恭（法律類 上海段和段律師事務所）：針對項目+

物業(yè)模式下會產(chǎn)生的問題，一是 PPP 項目采購社會資本與土地招拍掛程序的合并辦理路徑；二是合并后的競價機制設 計；三是中標后的相關稅務問題處理。

蔡衛(wèi)華（政策類 自然資源部不動產(chǎn)登記中心）：關于

辦理土地權利證書，有四點需要關注。一是項目公司無論是通過劃撥還是通過出讓、作價出資入股等方式取得國有建設用地使用權的均可將土地權利證書辦在項目公司名下；二是劃撥土地可以登記給國有企業(yè)，也可以登記給民營企業(yè)。土地是否劃撥，主要是考慮供地后的土地用途，不考慮項目公司主體性質。符合劃撥用地目錄規(guī)定用途的，不論是國有控股或是民營控股企業(yè)均可以通過劃撥取得土地。但需要注意，是“可以”，不是“應當”，現(xiàn)在發(fā)展趨勢是縮小劃撥用地范圍，符合劃撥用地目錄，地方政府也不一定就劃撥； 三是新劃撥的土地肯定不能用于商業(yè)，用于商業(yè)要補交土地出讓金，甚至還有可能會被收回土地。四是通過政府直接租賃取得的土地可以辦理登記，具體依據(jù)是《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第 34 條和《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》

 

第 8.1.3 條。

段紅東（政策類 水利部發(fā)展研究中心）：劃撥的土地

只能用于公益的和重點工程項目建設，劃撥費用與土地出讓費用相比較低，且其使用年限是無期限的。例如，水利工程PPP 項目的用地都不是土地出讓的，這與項目公司性質無關。另外，劃撥的土地經(jīng)批準、補交稅費等后可改作他用。

黃華珍（法律類 北京德恒律師事務所）：對國家重點

扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，可以以劃撥方式提供土地使用權。對以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，應當以有償方式提供土地使用權。

三、政策回顧

國土資源部《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（國土資 源部令第 63 號）第三十四條：“申請國有建設用地使用權首次登記，應當提交下列材料：

（一）土地權屬來源材料；

（二）權籍調查表、宗地圖以及宗地界址點坐標；

（三）土地出讓價款、土地租金、相關稅費等繳納憑證；

（四）其他必要材料。

前款規(guī)定的土地權屬來源材料，根據(jù)權利取得方式的不同，包括國有建設用地劃撥決定書、國有建設用地使用權出讓合同、國有建設用地使用權租賃合同以及國有建設用地使

 

用權作價出資（入股）、授權經(jīng)營批準文件。

申請在地上或者地下單獨設立國有建設用地使用權登 記的，按照本條規(guī)定辦理”。

國土資源部《關于印發(fā)不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行） 的通知》（國土資規(guī)〔2016〕6 號）附件《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第八章第一條第三款申請材料：“申請國有 建設用地使用權首次登記，提交的材料包括：

1不動產(chǎn)登記申請書；

2申請人身份證明；

3土地權屬來源材料，包括：

（1）以出讓方式取得的，應當提交出讓合同和繳清土 地出讓價款憑證等相關材料；

（2）以劃撥方式取得的，應當提交縣級以上人民政府 的批準用地文件和國有建設用地使用權劃撥決定書等相關 材料；

（3）以租賃方式取得的，應當提交土地租賃合同和土 地租金繳納憑證等相關材料；

（4）以作價出資或者入股方式取得的，應當提交作價 出資或者入股批準文件和其他相關材料；

（5）以授權經(jīng)營方式取得的，應當提交土地資產(chǎn)授權 經(jīng)營批準文件和其他相關材料”。

財政部《關于推進政府和社會資本合作規(guī)范發(fā)展的實施

 

意見》（財金〔2016〕91 號）第五條：“PPP 項目用地應當符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，依法辦理建設用地審批手續(xù)。在實施建設用地供應時，不得直接以 PPP 項目為單位打包或成片供應土地，應當依據(jù)區(qū)域控制性詳細規(guī)劃確定的各宗地范圍、用途和規(guī)劃建設條件，分別確定各宗地的供應方式：

(一)符合《劃撥用地目錄》的，可以劃撥方式供應;

(二)不符合《劃撥用地目錄》的，除公共租賃住房和政府投資建設不以盈利為目的、具有公益性質的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地可以作價出資方式供應外，其余土地均應以出讓或租賃方式供應，及時足額收取土地有償使用收入;

(三)依法需要以招標拍賣掛牌方式供應土地使用權的 宗地或地塊，在市、縣國土資源主管部門編制供地方案、簽訂宗地出讓(出租)合同、開展用地供后監(jiān)管的前提下，可將 通過競爭方式確定項目投資方和用地者的環(huán)節(jié)合并實施。

PPP 項目主體或其他社會資本，除通過規(guī)范的土地市場取得合法土地權益外，不得違規(guī)取得未供應的土地使用權或變相取得土地收益，不得作為項目主體參與土地收儲和前期開發(fā)等工作，不得借未供應的土地進行融資;PPP 項目的資金來源與未來收益及清償責任，不得與土地出讓收入掛鉤”。