任澤平：機(jī)會大于風(fēng)險！堅定看好中國經(jīng)濟(jì)未來前景

　　2022年進(jìn)入二季度，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的困難挑戰(zhàn)有所增多，在“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)下，在“以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心”的目標(biāo)中，要保證中國經(jīng)濟(jì)長期向好這個趨勢不變，要對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)比較疲軟的領(lǐng)域給予強(qiáng)有力的支撐，需政策多點發(fā)力，精準(zhǔn)施策，以穩(wěn)增長、穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期。 本+文+內(nèi)/容/來/自:中-國-碳-排-放（交—易^網(wǎng)-tan pai fang . com

　　如何確保經(jīng)濟(jì)政策精準(zhǔn)有效？怎樣看待房地產(chǎn)市場風(fēng)險情況和未來發(fā)展？資本市場發(fā)展前景如何？證券時報·券商中國記者專訪了經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平，他認(rèn)為，中國宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好的趨勢沒有變，穩(wěn)增長政策預(yù)計仍將繼續(xù)出臺，中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展中將涌現(xiàn)更多投資機(jī)遇，房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)健康發(fā)展，中國資本市場發(fā)展前景長期向好。在當(dāng)前的時點，投資者需要理性客觀地看待市場，挖掘市場長期穩(wěn)定向好發(fā)展的閃光點。

　　十大樂觀因素看好中國經(jīng)濟(jì)

　　證券時報·券商中國記者：當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，如何看待今年的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢？

　　任澤平：近期由于疫情反復(fù)、俄烏沖突、美聯(lián)儲加息、房地產(chǎn)銷售下滑、輸入性通脹壓力上升等因素疊加，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)新的下行壓力，然而歷史告訴我們，投資者總是夸大短期因素，忽視長期因素，這就是所謂的動物精神和非理性。站在當(dāng)下，我們或許應(yīng)該看得更長遠(yuǎn)，所謂“不畏浮云遮望眼”。 本`文-內(nèi).容.來.自：中`國^碳`排*放*交^易^網(wǎng) ta np ai fan g.com

　　我認(rèn)為未來長期有十大樂觀的因素：

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　　一是從全球來看，中國經(jīng)濟(jì)正處于上升期，十年內(nèi)有望成為世界第一大經(jīng)濟(jì)體，成為世界和平與繁榮發(fā)展的中流砥柱，構(gòu)建人類命運共同體。中美經(jīng)濟(jì)規(guī)模差距正在快速縮小。2021年中國GDP規(guī)模達(dá)114.4萬億元（17.7萬億美元），美國GDP為23.0萬億美元，中國GDP相當(dāng)于美國的約77.0%。2000-2021年，中美經(jīng)濟(jì)規(guī)模差距從9.1萬億美元快速縮減至5萬億美元。如果未來中國經(jīng)濟(jì)保持年均5%左右的增長，則將在2030年前后超越美國成為全球第一大經(jīng)濟(jì)體，重回世界之巔，全球政經(jīng)格局和治理版圖進(jìn)入新的篇章。 本`文內(nèi).容.來.自：中`國`碳`排*放*交*易^網(wǎng) t a npai fan g.com

　　二是中國經(jīng)濟(jì)潛力大，空間廣闊，未來最好的投資機(jī)會就在中國。中國有全球最大的消費市場，有全球最大的中等收入群體，而且中等收入群體還將不斷擴(kuò)大；中國城鎮(zhèn)化率（64.7%）距離發(fā)達(dá)國家仍有15個百分點的潛力；中國的勞動力資源近9億人，就業(yè)人員7億多，受過高等教育的人才總量約2億，2021年大學(xué)畢業(yè)生近1000萬，人口紅利轉(zhuǎn)向人才紅利和工程師紅利；新國潮興起，本土消費品市占率大幅提高、中國符號走向國際舞臺、科技品牌出海。 本文+內(nèi)-容-來-自；中^國_碳+排.放_交^易=網(wǎng) t a n pa ifa ng .c om

　　三是中國正在推動新一輪改革開放和高質(zhì)量發(fā)展，將奠定長期繁榮發(fā)展的基石。面對百年未遇之大變局，2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議上提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革：去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板；2017年10月19大報告提出三大攻堅戰(zhàn)：防范化解重大風(fēng)險、精準(zhǔn)脫貧、污染防治；提出推動形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局；推進(jìn)注冊制改革，建設(shè)多層次資本市場；依靠創(chuàng)新推動實體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展；扎實做好碳達(dá)峰、碳中和各項工作；實行高水平對外開放，等等。這一系列重大戰(zhàn)略對當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的問題對癥下藥。 本文+內(nèi)-容-來-自；中^國_碳+排.放_交^易=網(wǎng) t a n pa ifa ng .c om

　　四是今年穩(wěn)增長是頭等大事，宏觀政策對經(jīng)濟(jì)和市場更加友好。從政府工作報告，到國務(wù)院金融委召開專題會議，再到一行兩會的部署，根據(jù)歷史經(jīng)驗，傳導(dǎo)的順序是：政策底、情緒底、市場底、經(jīng)濟(jì)底。近期基建投資觸底回升、社融M2增速波動回升、PMI新訂單回升，后續(xù)觀察房地產(chǎn)銷售軟著陸、小微企業(yè)經(jīng)營狀況改善等。

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　　五是新經(jīng)濟(jì)、高端制造業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速增長，新能源、數(shù)字經(jīng)濟(jì)爆發(fā)式增長，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。新產(chǎn)業(yè)(39.600, 0.00, 0.00%)快速增長，如2021年高技術(shù)制造業(yè)、裝備制造業(yè)增加值分別比上年增長18.2%、12.9%，全年高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高技術(shù)制造業(yè)投資同比增長17.1%和22.2%，分別快于高于制造業(yè)整體投資3.5和8.7個百分點。不斷加大創(chuàng)新研發(fā)投入，在部分高科技領(lǐng)域與發(fā)達(dá)國家的差距逐漸縮小。未來中國的消費前景將體現(xiàn)在從住行向服務(wù)消費升級，買健康快樂的品質(zhì)美好生活；三四線互聯(lián)網(wǎng)紅利促進(jìn)新一輪在線購物熱潮；新國潮成為年輕人的潮流選擇；新能源汽車爆發(fā)式增長，迎來“黃金十五年”。

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　　六是新基建成為政策重要抓手，為長期高質(zhì)量發(fā)展奠定基礎(chǔ)。未來20年支撐中國經(jīng)濟(jì)社會繁榮發(fā)展的“新基建”則是，科技新基建，包括新一代信息技術(shù)、人工智能、數(shù)據(jù)中心、東數(shù)西算、新能源、充電樁、特高壓、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等科技創(chuàng)新領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施；民生新基建，包括教育、醫(yī)療、社保、戶籍等重大民生領(lǐng)域；制度新基建，包括發(fā)展資本市場、減稅降費、擴(kuò)大對外開放、保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)等制度改革領(lǐng)域。

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　　七是因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。房地產(chǎn)是周期之母，仍是現(xiàn)階段第一大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融。 本+文`內(nèi)/容/來/自:中-國-碳-排-放-網(wǎng)-tan pai fang . com

　　八是市場均值回歸是不變的規(guī)律。歷史規(guī)律告訴我們，經(jīng)濟(jì)周期和資本市場具有內(nèi)在的糾錯機(jī)制，均值回歸就像地心引力一樣。經(jīng)濟(jì)在衰退期的自發(fā)出清將孕育復(fù)蘇，資本市場在悲觀預(yù)期的底部將孕育新生。 內(nèi).容.來.自：中`國*碳-排*放*交*易^網(wǎng) t a npai fa ng.com

　　九是有些好資產(chǎn)已經(jīng)超跌，價格低于內(nèi)在價值，是長期投資者進(jìn)場的時機(jī)。 本`文@內(nèi)/容/來/自:中-國^碳-排-放^*交*易^網(wǎng)-tan pai fang. com

　　十是世界終將屬于理性樂觀主義者。應(yīng)該做長期的理性樂觀主義者。在頂部理性，在底部樂觀。如果不是樂觀主義者，你就不會對未來有信心，就不會因為資產(chǎn)價格跌過頭了而進(jìn)場?，F(xiàn)在是時候看長遠(yuǎn)的時候了。 本+文+內(nèi)/容/來/自:中-國-碳-排-放（交—易^網(wǎng)-tan pai fang . com

　　證券時報·券商中國記者：國常會強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的政策早出快出，不出不利于穩(wěn)定市場預(yù)期的措施”，一季度貨幣政策委員會例會強(qiáng)調(diào)“加大穩(wěn)健的貨幣政策實施力度”，您預(yù)計未來將有哪些政策密集出臺？ 禸*嫆唻@洎：狆國湠棑倣茭昜蛧 τāńｐāīｆāńɡ.ｃōｍ

　　任澤平：穩(wěn)增長是今年宏觀經(jīng)濟(jì)頭等大事，考慮到一季度受疫情頻發(fā)、地緣動蕩、房地產(chǎn)低迷等影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，預(yù)計近期穩(wěn)增長措施有望加碼加快，主要抓手為新基建投資、房地產(chǎn)軟著陸、寬貨幣寬信用、降低利率、退稅減稅等。 本`文-內(nèi).容.來.自：中`國^碳`排*放*交^易^網(wǎng) ta np ai fan g.com

　　具體來看，預(yù)計房地產(chǎn)調(diào)控將在堅持“房住不炒”前提下因城施策適當(dāng)調(diào)整，促進(jìn)軟著陸，房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。主要措施包括，下調(diào)住房貸款利率、提高公積金貸款限額、放松公積金貸款條件、降低首付比、降低契稅、對新市民發(fā)放購房補貼、松綁限售限購政策等。

　　綜合四季度以來穩(wěn)增長政策，新基建領(lǐng)域的發(fā)力方向主要包括：水利工程、綜合立體交通網(wǎng)、管道更新改造、防洪排澇設(shè)施、重要能源基地、節(jié)能降碳技術(shù)、5G、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、集成電路、人工智能等數(shù)字產(chǎn)業(yè)等項目建設(shè)。

　　市場的機(jī)會大于風(fēng)險，結(jié)構(gòu)性行情可期 本%文$內(nèi)-容-來-自；中_國_碳|排 放_交-易^網(wǎng)^t an pa i fang . c om

　　證券時報·券商中國記者：受多重因素影響，資本市場近期波動幅度加大，國家出臺了一系列穩(wěn)市場的措施，您如何看待資本市場當(dāng)前的走勢？

　　任澤平：現(xiàn)在市場的機(jī)會大于風(fēng)險，雖然我們不十分確認(rèn)市場在底部區(qū)間的調(diào)整時間，但基本面分析顯示很多好股票超跌導(dǎo)致價格已經(jīng)低于內(nèi)外價值，在長期具備配置價值，前期的超跌反而提供了機(jī)會和空間。前期投資者對短期悲觀因素過度反應(yīng)，對長期樂觀因素忽視，而現(xiàn)在悲觀預(yù)期正在修復(fù)，樂觀因素的七大催化劑開始出現(xiàn)。 禸嫆@唻洎：狆國湠棑倣茭昜蛧 τāńｐāīｆāńɡ.ｃōｍ

　　一是市場均值回歸，這是不變的規(guī)律。客觀地看，前期的下跌反而給我們提供了機(jī)會，跌出了上漲的空間。在市場過度悲觀的時候，能夠找到被誤殺的好公司好資產(chǎn)，唯一所需要做的就是克服內(nèi)心的恐懼。

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　　二是房地產(chǎn)到了出手的臨界點，困境反轉(zhuǎn)黎明或已不遠(yuǎn)。多個地方政府已經(jīng)就房地產(chǎn)政策有所放松，今年3月以來，政策放松力度進(jìn)一步增強(qiáng)，從之前的降利率、放寬公積金轉(zhuǎn)向放松限購放松限售。效果開始顯現(xiàn)，部分熱點城市的樓市開始放量回暖。房地產(chǎn)到了出手的臨界點，困境反轉(zhuǎn)黎明或已不遠(yuǎn)，不排除后面有更有力的措施出臺，改善銷量，改善民生，提振市場信心，助力實現(xiàn)今年穩(wěn)增長目標(biāo)。

　　三是今年穩(wěn)增長是頭等大事，宏觀政策對經(jīng)濟(jì)和市場更加友好。

　　四是不必對疫情過度恐慌，定能戰(zhàn)而勝之。數(shù)據(jù)表明，奧密克戎雖然傳播性較強(qiáng)，但是對于接種疫苗的重癥率致死率大幅下降，如果未來隨著醫(yī)療技術(shù)的進(jìn)步，能夠降到普通流感級別，大可不必過度恐慌。

　　五是中美監(jiān)管部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，緩解市場擔(dān)憂。近期中美證券監(jiān)管部門正在加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，提高跨境監(jiān)管合作的效率，體現(xiàn)統(tǒng)籌開放與安全的理念，促進(jìn)中國境內(nèi)企業(yè)境外發(fā)行證券和上市活動有序開展。

　　六是不必對美聯(lián)儲加息過度擔(dān)憂，美國經(jīng)濟(jì)放緩將極大的制約加息進(jìn)程。美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)十分脆弱，將極大的制約美聯(lián)儲加息進(jìn)程。近期美國PMI指數(shù)、就業(yè)數(shù)據(jù)、消費者信心指數(shù)等已經(jīng)開始露出疲態(tài)。當(dāng)前美國通脹很大程度上跟地緣動蕩有關(guān)，美聯(lián)儲加息應(yīng)對效果并不理想，反而會誤傷實體經(jīng)濟(jì)。因此，預(yù)計美聯(lián)儲加息前快后慢，當(dāng)美國經(jīng)濟(jì)重新掉頭向下時，市場將會改變對美聯(lián)儲加息進(jìn)程的看法。

　　七是俄烏沖突談判階段性緩解，這將是博弈各方愿意看到的結(jié)果。

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　　證券時報·券商中國記者：隨著中國經(jīng)濟(jì)不斷邁向高質(zhì)量發(fā)展，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，將迎來哪些新的投資機(jī)遇？

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　　任澤平：未來結(jié)構(gòu)性行情的五大機(jī)會值得關(guān)注—— 本`文@內(nèi)-容-來-自；中_國_碳排0放_交-易=網(wǎng) t an pa ifa ng . c om

　　第一大機(jī)會，困境反轉(zhuǎn)：比如，中概股、港股、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈、豬周期等等。房地產(chǎn)毫無疑問面臨歷史性的行業(yè)大洗牌，但是大家可以關(guān)注當(dāng)年家電行業(yè)洗牌后，行業(yè)集中度提升，造就了一批大牛股。不少的中概股、港股公司競爭力仍然十分強(qiáng)大，是中國經(jīng)濟(jì)的四梁八柱，內(nèi)在價值沒有被破壞，只是由于短期的地緣、政策因素導(dǎo)致投資者過度悲觀殺跌，相信這些好公司好股票的修復(fù)能力將十分強(qiáng)勁，就好像金子總要發(fā)光一樣。

　　第二大機(jī)會，被錯殺的基本面扎實的好公司：護(hù)城河強(qiáng)大，商業(yè)模式?jīng)]有被破壞，管理層優(yōu)秀，技術(shù)優(yōu)勢明顯，等等。 內(nèi)-容-來-自；中_國_碳_0排放￥交-易=網(wǎng) t an pa i fa ng . c om

　　第三大機(jī)會，受益于穩(wěn)增長的：穩(wěn)字當(dāng)頭，穩(wěn)增長是今年宏觀經(jīng)濟(jì)頭等大事。 本+文+內(nèi).容.來.自：中`國`碳`排*放*交*易^網(wǎng) t a np ai fan g.com

　　第四大機(jī)會，受益于新基建的：今年穩(wěn)增長的主要發(fā)力點在于基建，也是信貸投放、專項債支持、項目審批等重點支持的領(lǐng)域。

　　第五大機(jī)會，受益于提估值的：今年貨幣寬松，有助于無風(fēng)險利率下降，關(guān)注受益于寬貨幣、估值提升的行業(yè)。 夲呅內(nèi)傛萊源亍：ф啯碳*排*放^鮫*易-網(wǎng) τā ńｐāīｆāńɡ.ｃōｍ

　　破壞上述判斷和邏輯的風(fēng)險因素包括：俄烏沖突失控升級；美聯(lián)儲超預(yù)期加息引發(fā)全球金融危機(jī)；疫情失控；房地產(chǎn)泡沫崩盤；政策對沖力度不夠經(jīng)濟(jì)全面滑坡。 本`文@內(nèi)-容-來-自；中^國_碳0排0放^交-易=網(wǎng) ta n pa i fa ng . co m

　　堅持“房住不炒”也要“因城施策” 本`文@內(nèi)-容-來-自；中^國_碳0排0放^交-易=網(wǎng) ta n pa i fa ng . co m

　　證券時報·券商中國記者：上面您提到了房地產(chǎn)市場，您如何看待當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)？ 本@文$內(nèi).容.來.自：中`國`碳`排*放^交*易^網(wǎng) t a np ai fan g.c om

　　任澤平：當(dāng)前房地產(chǎn)市場的嚴(yán)峻形勢，既有長周期因素，也有短周期因素；既有政策因素，也有企業(yè)自身因素；是長短期、國內(nèi)外、政策企業(yè)等因素疊加的結(jié)果，僅歸因于任何一方面均有失偏頗。

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　　具體來看，中國房地產(chǎn)市場從增量時代步入存量時代，供求已基本平衡，大部分中西部和東北地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)過剩。未來主要需求來自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租賃房等，未來70%的城市房子將出現(xiàn)不同程度過剩。除了人口流入的都市圈城市群面臨一定住房短缺，大部分東北、西北以及非都市圈城市群的低能級城市，已經(jīng)出現(xiàn)供給過剩，由于人口外遷嚴(yán)重，未來過剩程度還將加深。因此，須重視區(qū)域差異中的結(jié)構(gòu)性潛力和風(fēng)險。 本文`內(nèi)-容-來-自；中_國_碳_交^易=網(wǎng) tan pa i fa ng . c om

　　同時，中國正在迎來房地產(chǎn)置業(yè)人群需求的長周期峰值，這是跟過去20年的最大不同，也是這一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整更為劇烈的深層次原因。2013年以前中國20-50歲置業(yè)人群的不斷增加帶來源源不斷的購房需求，這是過去房價越調(diào)越漲的一個基本背景。自2014年以來，置業(yè)人群見頂后開始回落，購房需求迎來峰值，但2014-2015年的貨幣寬松、2016-2017年的棚改、以及“房價永遠(yuǎn)漲”的慣性預(yù)期延長了住宅銷售和開工的景氣周期，某種程度上也出現(xiàn)了嚴(yán)重透支，套戶比上升帶來庫存增加。加之人口老齡化少子化加速到來，導(dǎo)致未來購房需求大幅萎縮。 本+文+內(nèi)/容/來/自:中-國-碳-排-放（交—易^網(wǎng)-tan pai fang . com

　　此外，中國房價收入比和一二線城市房價在國際上偏高，城鎮(zhèn)化步入尾聲，人均住房面積已接近發(fā)達(dá)國家水平等因素，住房需求降低。部分房企過度舉債、高杠桿擴(kuò)張，存在沖規(guī)模饑渴癥，沒有認(rèn)識到房地產(chǎn)市場正在發(fā)生的歷史性拐點變化，戰(zhàn)略誤判，未能及時調(diào)整，導(dǎo)致在長短期因素疊加之下，遭遇現(xiàn)金流危機(jī)。在短時間內(nèi)，三道紅線、貸款集中度管理、預(yù)售資金監(jiān)管收嚴(yán)、限購限貸限價等政策密集出臺，各部門、各地方集中出臺收緊措施，房地產(chǎn)市場進(jìn)入“冰河期”。 夲呅內(nèi)傛萊源?。骇鎲┨?排*放^鮫*易-網(wǎng) τā ńｐāīｆāńɡ.ｃōｍ

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢不容樂觀，并通過經(jīng)濟(jì)增長、投資、財政收入、金融、居民財富效應(yīng)、就業(yè)、社會穩(wěn)定等七大渠道快速傳導(dǎo)，影響經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)定大局。

　　證券時報·券商中國記者：多地在近期密集出臺調(diào)控措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，您有哪些建議？ 本`文內(nèi).容.來.自：中`國`碳`排*放*交*易^網(wǎng) t a npai fan g.com

　　任澤平：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場要從短期和長期兩方面入手。短期來看，當(dāng)前在堅持“房住不炒”前提下，各城市應(yīng)因城施策對前期偏緊的調(diào)控政策進(jìn)行適度松綁，促進(jìn)軟著陸。 本*文`內(nèi)/容/來/自:中-國-碳^排-放“交|易^網(wǎng)-tan pai fang . c o m

　　一是適當(dāng)降低人口流入地區(qū)限購門檻，增強(qiáng)市場信心。比如，近期樓市交易低迷、庫存壓力大的福州解除了限購政策，外地戶籍無需社?；騻€稅記錄可直接購買福州五城區(qū)。 本*文`內(nèi)/容/來/自:中-國-碳^排-放“交|易^網(wǎng)-tan pai fang . c o m

　　二是適度松綁二手房限價政策。當(dāng)前大部分熱點城市實行二手房貸款限價政策，比如上海，首套房首付35%，二套房首付達(dá)70%，在二手房限價政策下，銀行按照相關(guān)部門規(guī)定的參考價給購房者貸款，而參考價僅是市場價的7-8折，居民合理的貸款額度明顯受限。

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　　三是下調(diào)首套首付比和改善型二套首付比，減少剛需人群和改善型購房人群的首付壓力，實現(xiàn)居民“住有所居”“住有宜居”。

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　　四是下調(diào)房貸利率，加快貸款審批。近期北上廣深跟隨LPR利率下調(diào)了貸款利率，武漢首套、二套房貸利率下調(diào)了40個基點左右，通過降低購房成本，可提振剛需群體的購房需求。需要指出的是，由于大部分熱點城市二手房貸款限價政策未松綁，居民貸款額度仍受限，單純降低房貸利率對提振居民購買二手房的熱情作用不大，因此需要政策組合拳。 本文`內(nèi)-容-來-自；中_國_碳_交^易=網(wǎng) tan pa i fa ng . c om

　　五是提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計算的公積金余額付首付。比如，成都公積金新政規(guī)定從2021年10月8日起，可提取未納入貸款額度計算的公積金余額付首付，并適當(dāng)放松信貸政策。

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　　六是北上廣深等應(yīng)適當(dāng)降低落戶和購房門檻，充分尊重人口和產(chǎn)業(yè)向都市圈城市群集聚的客觀規(guī)律。 本+文`內(nèi)/容/來/自:中-國-碳-排-放-網(wǎng)-tan pai fang . com

　　七是通過貸款展期、債務(wù)重組、并購等方式化解風(fēng)險。允許部分房企的銀行貸款進(jìn)行展期，緩解房企短期現(xiàn)金流壓力。給予優(yōu)質(zhì)房企合理的并購貸款、并購債支持，在行業(yè)內(nèi)部通過并購重組化解風(fēng)險，防止風(fēng)險的傳染與擴(kuò)大。 夲呅內(nèi)傛萊源?。骇鎲┨?排*放^鮫*易-網(wǎng) τā ńｐāīｆāńɡ.ｃōｍ

　　根據(jù)我們對過去20年房地產(chǎn)調(diào)控工具及效果的總結(jié)，貨幣政策直接影響購買力。房地產(chǎn)短期看金融，首付比例和貸款優(yōu)惠利率直接決定房地產(chǎn)購買意愿和購買力。貨幣放松或收緊，影響資產(chǎn)配置需求。財稅政策直接影響市場供應(yīng)。稅收政策直接影響房地產(chǎn)交易量，營業(yè)稅、個人所得稅、契稅的優(yōu)惠減免，對增加房地產(chǎn)供應(yīng)有直接影響。土地增值稅的征收和計算，也直接影響開發(fā)商的推盤節(jié)奏。土地政策對不同城市效果不同。在三四線城市土地大量供給的同時，部分一二線城市甚至面臨無地可賣的境地，導(dǎo)致一二線房價高、三四線高庫存。“限購”等行政措施短期影響直接。短期限購政策對房地產(chǎn)成交量影響顯著，但是也導(dǎo)致“假離婚”等社會問題。且限購一取消，人口流入、供求缺口大的區(qū)域房價將迅速上漲，并未解決根本問題。 本`文@內(nèi)-容-來-自；中_國_碳排0放_交-易=網(wǎng) t an pa ifa ng . c om

　　長期來看，根據(jù)我們對美國、日本、英國、中國香港、德國、新加坡等住房制度和房地產(chǎn)市場的研究，結(jié)合中國住房制度現(xiàn)狀和發(fā)展階段特點，建議以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅為四大支柱構(gòu)建長期住房制度。

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　　一是推動都市圈城市群戰(zhàn)略。中國人口持續(xù)向珠三角、長三角城市群集聚。近10年珠三角、長三角城市群年均常住人口增量超180萬人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65萬人，但東北、西部等區(qū)域近年面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，呈現(xiàn)人口流出趨勢。要以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。 本`文@內(nèi)-容-來-自；中^國_碳0排0放^交-易=網(wǎng) ta n pa i fa ng . co m

　　二是以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。未來應(yīng)堅持都市圈城市群戰(zhàn)略，推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，嚴(yán)格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。豐富商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類的供給形式，形成政府、開發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等多方供給格局。 本`文@內(nèi)-容-來-自；中^國_碳0排0放^交-易=網(wǎng) ta n pa i fa ng . co m

　　三是保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。實行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，穩(wěn)定購房者預(yù)期，支持剛需和改善型購房需求，同時抑制投機(jī)性需求。規(guī)范房企融資用途，防止過度融資，同時支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓存在問題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機(jī)會，即自身債務(wù)自清。

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　　四是穩(wěn)步推動房地產(chǎn)稅試點。隨著大開發(fā)時代結(jié)束，存量房時代下土地出讓金減少、交易環(huán)節(jié)稅收減少，推出房地產(chǎn)稅替代土地財政是大勢所趨。從國際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)稅通常被成熟市場經(jīng)濟(jì)體作為地方財政收入的重要和穩(wěn)定來源。但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)仍有一定下行壓力，穩(wěn)增長是今年宏觀經(jīng)濟(jì)的頭等大事。近日，財政部表示，綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。未來有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)模型評估房地產(chǎn)稅對各方影響。

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