綠色金融：“賦能”房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

 

　　“在房地產(chǎn)領(lǐng)域，綠色金融會(huì)加速綠色建筑的發(fā)展，反過(guò)來(lái)提升建筑在商業(yè)層面的收益，包括租金提升、資產(chǎn)的保值升值。”甘啟善說(shuō)。

 

　　越來(lái)越多的房企在新建寫字樓、商業(yè)綜合體中注重項(xiàng)目本身的綠色建筑質(zhì)量。而綠色建筑本身的評(píng)定和評(píng)級(jí)成為識(shí)別資產(chǎn)的直接標(biāo)簽。目前在中國(guó)較為廣泛的有“三星級(jí)綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)”，對(duì)場(chǎng)地、材料、能源、水資源、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、創(chuàng)新與性能改進(jìn)六個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)，是中國(guó)綠色建筑評(píng)價(jià)體系中最高級(jí)別的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，分為一星、二星、三星，其中三星是最高級(jí)別。適用于評(píng)價(jià)住宅、辦公、商場(chǎng)、賓館等多種類型的建筑。

 

　　國(guó)際上主流的綠色建筑認(rèn)證體系有：LEED(美國(guó))、BOMA(美國(guó))、BlueAngel(德國(guó)、北歐)等。其中LEED認(rèn)證是世界范圍內(nèi)被廣泛采用的標(biāo)準(zhǔn)，在中國(guó)市場(chǎng)認(rèn)證項(xiàng)目數(shù)量逐年攀升，其中以辦公樓占比最高，城市分布以上海、北京、香港最多。從商業(yè)地產(chǎn)投資角度來(lái)看，這三個(gè)城市真是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易的主力城市。

 

　　“綠色認(rèn)證對(duì)于資產(chǎn)管理而言，具有標(biāo)簽效應(yīng)，提示這個(gè)物業(yè)是一個(gè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，也證明資產(chǎn)發(fā)行人注重對(duì)資產(chǎn)的維護(hù)。”甘啟善說(shuō)，業(yè)主希望資產(chǎn)未來(lái)以更好的狀態(tài)經(jīng)營(yíng)下去，從而讓綠色投資更有前景可期。

 

　　世界綠色建筑委員會(huì)發(fā)布的報(bào)告顯示，綠色建筑的一個(gè)關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)是降低運(yùn)營(yíng)成本，特別是在能源成本和總生命周期成本方面，一年內(nèi)降低運(yùn)營(yíng)成本8%-9%，五年內(nèi)降低運(yùn)營(yíng)成本13%-15%。綠色改造項(xiàng)目可以節(jié)約13%的運(yùn)營(yíng)成本，而新建綠色建筑可以節(jié)約15%的運(yùn)營(yíng)成本。

 

　　甘啟善說(shuō)，具備綠色認(rèn)證的資產(chǎn)，在租金回報(bào)上具有一定溢價(jià)，通常在10%-15%；而在出租率上，具有認(rèn)證的資產(chǎn)要比沒(méi)有認(rèn)證的要高6%-8%。

 

　　為什么會(huì)有這樣大的差異？甘啟善解釋，綠色建筑認(rèn)證過(guò)的寫字樓，一方面，面向租戶時(shí)，更加考慮租戶的使用體驗(yàn)，會(huì)讓租戶滿意度提升，保障出租率；另一方面，從投資角度來(lái)講，往往重視用怎樣的工具來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值，綠色認(rèn)證的標(biāo)準(zhǔn)恰好吻合金融化的要求，進(jìn)而通過(guò)金融工具發(fā)行債券或者出售，能夠改變資產(chǎn)持有人的收入結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)，讓資產(chǎn)估值得到提升。

 

　　“從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，開發(fā)商、業(yè)主開始慢慢改變觀念，懂得如何持有資產(chǎn)和維護(hù)資產(chǎn)，以及利用綠色金融工具來(lái)優(yōu)化提升資產(chǎn)的估值。”甘啟善認(rèn)為，對(duì)于持有人而言，綠色金融有兩重概念，第一重是利用綠色金融的融資，進(jìn)一步提升資產(chǎn)的能耗效率和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，讓資產(chǎn)能夠符合環(huán)保和節(jié)能減排要求；第二重是通過(guò)提升資產(chǎn)的綠色星級(jí)，讓運(yùn)營(yíng)成本降低、租金提高，從而改善資產(chǎn)的現(xiàn)金流，更為資產(chǎn)提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

 

　　從全球市場(chǎng)來(lái)看，新加坡和中國(guó)香港注重在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展綠色金融——不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)，強(qiáng)調(diào)發(fā)行資產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展、健康、環(huán)保、低碳，為資產(chǎn)創(chuàng)造價(jià)值。

 

　　領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金(0823.HK)2016年發(fā)行5億美元綠色債券，票面利率2.87%，是亞洲第一家發(fā)行綠色債券的房地產(chǎn)企業(yè)。2019年3月，成功發(fā)行香港首只綠色可轉(zhuǎn)換債券，募資40億元，年息率1.6%，為五年來(lái)亞洲房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券中最低。

 

　　領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司行政總裁王國(guó)龍表示：“可持續(xù)發(fā)展是領(lǐng)展業(yè)務(wù)模式重要一環(huán)。我們致力透過(guò)綠色措施提升旗下物業(yè)組合的長(zhǎng)期價(jià)值。作為負(fù)責(zé)任投資原則簽署機(jī)構(gòu)和聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署成員，我們很高興與理念相同的投資者合作，促進(jìn)和提升企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的表現(xiàn)，并建立蓬勃發(fā)展的低碳小區(qū)。”

 

　　甘啟善評(píng)價(jià)，領(lǐng)展發(fā)行綠色債券，可以看到發(fā)行人對(duì)資產(chǎn)管理非常有信心，使用更為低成本的資金，來(lái)發(fā)展綠色地產(chǎn)，能更好地發(fā)揮企業(yè)資產(chǎn)管理能力，也能更直接地幫助企業(yè)投資更多的綠色資產(chǎn)，形成最佳的投資閉環(huán)。

 

　　“我們預(yù)期房企以及資產(chǎn)持有人，未來(lái)將會(huì)改變粗放式的發(fā)展模式，引入資產(chǎn)管理、綠色金融手段，推動(dòng)房企向綠色地產(chǎn)、可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)邁進(jìn)。”甘啟善說(shuō)。